ゲッチャハウス！不動産リポート

独立行政法人住宅金融支援機構はこのほど、「平成20年度　フラット35利用者調査」の結果を発表した。同調査は、平成20年度中に利用されたフラット35について、３万8,432件を集計したもの。それによると、フラット35利用者で、マンション購入者のうち世帯年収600万円未満の割合は49.2％（平成19年度は42.2％）に上昇した。中古マンションでは、世帯年収400万円未満の割合が31.7％（同22.7％）に上昇。マンション購入者の世帯年収が低下していることが分かった。また、マンション購入者のうち、30歳代の構成比は45.5％（同55.2％）で、10ポイント近く低下する結果となった。

「Yahoo!不動産ニュースより」
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20090706-00000001-jsn-ind.html

以前にも書きましたが、不動産購入者の年齢は年々下がってきています。これだけ低年齢化してくると、当然、世帯年収のほうも低下してきますので、一時、急激に価格が上がった新築マンションの売れ行きがパタッと止まったのも頷けます。今後も中古の低額マンションなどが、成約数を伸ばしていくのではないでしょうか。

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不動産情報会社の東京カンテイ（東京・品川）がまとめた５月の中古マンション価格動向によると、首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉の１都３県）の平均売り出し価格は70平方メートル当たり2749万円だった。前月に比べ0.2％値下がりした。価格下落は４カ月連続だが、前月より落ち込みが緩やかになった。

「NIKKEI NET 住宅サーチより」
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2009063009308p2

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帝国データバンクがこのほど発表した景気動向調査（６月調査）によると、景気動向指数（景気ＤＩ）は22.3ポイント（前月比1.6ポイント上昇）となり、４カ月連続で改善した。景気ＤＩは、０から100で、50が判断の分かれ目。業界別では、全10業界が改善。そのうち、不動産業界の景気ＤＩは、24.6ポイント（同1.9ポイント上昇）となり、６カ月連続で改善。同社は、「住宅ローン減税による消費喚起や不動産価格の下落により、優良物件では成約増につながっている」としている。

「Yahoo!不動産ニュースより」
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20090703-00000002-jsn-ind.html

新築業界の大幅価格下げが一段落し、不動産相場全体に底値感が出てきたこともあり、景気動向も上向きになってきたと思われます。


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アキュラホームはこのほど、アンケート「夢のマイホーム　夫婦の本音聞かせて？」の調査結果を発表した。一戸建て住宅「新すまい55」の４月１日からの販売に伴い、夫婦が住まいに対して感じていることを明らかにするためのアンケートを、自社ホームページを通じて20歳から70歳代の既婚者744人を対象に実施。その結果、「住まいに対する考え方」では、夫妻ともに「無理せず買える家を手に入れて、ゆとりのある暮らしをしたい」が７割を超えた。また、６割を超える夫婦が同じ趣味を持ち、約半数は配偶者との時間を持ちたいと回答。さらに、約７割の夫婦が「自宅で一番時間を過ごしたいお気に入りの場所」をリビングとし、夫・妻ともに一緒に過ごす時間と場所を大切にしていることが分かった。

「Yahoo!不動産ニュースより」
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20090702-00000003-jsn-ind.html

20歳から70歳代の既婚者が対象となっていますが、ホームページ(＝ネット)を利用したアンケートのため、20代の回答が多かったのでしょうか。『６割を超える夫婦が同じ趣味を持ち、約半数は配偶者との時間を持ちたいと回答。さらに、約７割の夫婦が「自宅で一番時間を過ごしたいお気に入りの場所」をリビングとし、夫・妻ともに一緒に過ごす時間と場所を大切にしている』とは新婚カップルのよう。今、お住まいを探している方は若い方が多いのも確かですし、そうした方々が夫婦仲良くアンケートに回答したのかもしれませんね。

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国土交通省は６月29日、「住宅瑕疵担保履行法の円滑な施行に向けた取り組み」として、完成後物件でも保険加入が可能な新たな保険商品の概要などを発売した。新築物件の保険申し込みには、現場検査があるため、施行前に行うことが必要だったが、年度内の申込物件を対象に、非破壊検査など通常と異なる検査を行うことで対応。検査手数料を含む保険料は、住宅保証機構の場合、戸建住宅の通常が８万3,000円に対し、事後的検査は13万7,300円となる。また、「保険料金の見直しについて」、「保険法人の業務の改善について」、「保険法人の体制強化」などについて、あわせて発表した。

「Yahoo!不動産ニュースより」
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20090629-00000002-jsn-ind.html

「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」では平成21年10月1日から新築住宅を引き渡す場合には、資力確保措置として保険加入又は供託のいずれかの対応が必要とされています。ここでひとつ見落としてはいかないのは、平成21年10月1日から「引き渡す」のであって「着工」ではないということです。記事内にもあるように、保険には現場検査が必要なため、引き渡しが10月1日を過ぎることが予想される物件は着工前に保険の申請が必要でした。ところが、工期が大幅に延長され引き渡しが10月1日以降になる物件、またそれだけでなく、建売住宅などで予定通り工事は終えたものの数ヶ月売れ残り、10月1日を迎えてしまった物件など、保険未加入の物件はどうすれば良いのかという問題がありました。そこで今回の後付け保険の救済措置が取られることになったのでしょう。

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■一戸建て耐震化支援制度、導入47％止まり　市区町村■

大地震で倒壊の恐れがある一戸建て住宅の耐震改修に補助制度を設けている市区町村は、４月１日時点で前年比10.4ポイント増の47.6％だったことが26日、国土交通省の調査で分かった。またマンションの耐震改修を補助している市区町村は前年比5.7ポイント増の17.8％だった。国交省は2006年１月の改正耐震改修促進法施行以来、全国の自治体に補助制度導入を求めているが、地方の財政難を背景に伸び悩んでいる状況が浮かび上がった。

「NIKKEI NET 住宅サーチより」
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2009062610526p2

■市区町村による「戸建住宅耐震改修補助」、47.6％に増加■

国土交通省は６月26日、「地方公共団体における耐震改修促進計画の策定予定及び耐震改修等に対する補助制度の整備状況」を発表した。それによると、「耐震改修促進計画」については、市区町村の66.3％（前年は45.1％）が策定済みということが分かった。「耐震診断・改修に対する補助制度」については、補助が受けられる市区町村の割合は、戸建住宅の診断で68.2％（同62.7％）、改修で47.6％（同37.2％）。マンションの場合、診断で25.0％（同19.0％）、改修で17.8％（同12.1％）とそれぞれ増加した。

「Yahoo!不動産ニュースより」
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20090626-00000002-jsn-ind.html

同じニュースですが、片や「47.6％に増加」と増加を強調した形ですが、一方では「47％止まり」と、同じ数字でも伸び悩みと捉えています。やはり耐震改修は万一への備えですから、本来、全ての市区町村で補助制度を実施してもらいたいものです。

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今般、全宅住宅ローン株式会社（所在：東京都千代田区、代表者：藤田和夫、以下、全宅住宅ローン）及び全宅ファイナンス株式会社（所在：東京都千代田区、代表者：藤田和夫、以下、全宅ファイナンス）と株式会社アイディーユー（本社：大阪市北区、代表取締役社長：池添吉則、以下、ＩＤＵ）は、全宅住宅ローンおよび全宅ファイナンスが取り扱うローン債権の回収において、ＩＤＵが提供する不動産オークションを活用することで基本合意を致しましたのでお知らせします。

なお、全宅住宅ローン及び全宅ファイナンスは、平成２１年６月１２日付リリース「第三者割当による新株式発行及び新株予約権発行並びにエクイティ・コミットメント・ライン条項を含む第三者割当契約の締結に関するお知らせ」でお知らせ致しましたとおり、当社の第三者割当による新株式発行の割当予定先であり、今後は本件基本合意に基づき、資本面のみならず業務面における関係強化に努めてまいります。

「NIKKEI NET リリースより」
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2009062008516p2

全宅住宅ローンというと一般住宅に対するローンが多いように思うのですが、マザーズオークションを見ると投資用不動産のオークションという傾向が強いように感じました。ローンが滞った場合の金融機関の回収手段としては、任意売買・競売が一般的な選択肢でした。今回はその他の選択肢として積極的にオークションを活用するという合意なのでしょう。当然、ローン会社としては競売に掛けるよりもオークションでの成約の方が回収金額は高くなると思いますが、今のところ、不動産ネットオークション自体が市場に浸透しているとは言い難い状況なので、言葉は悪いですが、競売の前に”とりあえず”オークションに掛けてみるというような意味合いが強いのではないでしょうか。

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みずほ銀行は22日から、半年ごとに金利を見直す変動金利と長期間固定する固定金利を組み合わせた「ミックス返済」の住宅ローンについて、金利を優遇する。金融緩和局面が長引いており、最近は政策金利に連動する変動型を選ぶ人が圧倒的に多い。固定金利を組み合わせることで将来の金利上昇のリスクに備えられる点をアピールする。住宅ローンは５年、10年など長期間の金利を固定するタイプと、半年ごとに金利を見直す変動タイプがある。みずほ銀では８割程度の顧客が変動型を選んでいるという。ただ変動型は将来利上げに転じれば返済額が急に増える可能性がある。

「NIKKEI NET 住宅サーチより」
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2009062008516p2

金利というのは、ある日、気が付いたら倍になっていた！？などということはないので、今借りるのであれば、変動金利で借りておいて金利が上昇傾向になってきたところで、固定金利型に変更するのがよいと思います。どうしても、将来の金利上昇リスクが気になるという方は、借り入れ期間の全期間が固定になるローンを組むしかないのではないでしょうか。今のところ私にはミックス返済のメリットが見つかりません。


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右肩上がりの年収を前提に、マイホームを買った人たちがピンチだ。給料も、ボーナスも大幅に減って返済に行き詰まるケースが出始めた。「米国のように、住宅ローンの焦げつきが社会問題化する恐れがある」。専門家からは「６月危機」を心配する声も出ている。
(中略)
〈個人再生〉　借金の返済に行き詰まった人が住まいを失って生活再建ができなくなるのを防ぐため、０１年、民事再生法の改正で設けられた制度。住宅ローン以外の借金を減額し、住宅ローン返済の繰り延べもできる特則が設けられた。住宅分を除く債務額が５千万円以内で、継続的な収入が見込める個人が対象。最高裁によると、この特則を利用した個人再生の件数は０８年に１万３４９件を数え、初めて１万件を超えた。０９年も４月までで３４１７件。０８年並みのペースで増えている。

「asahi.com住まい より」
http://www.asahi.com/housing/news/OSK200906180069.html

住宅ローンがいかにも恐ろしいと言った記事になっています。しかし、どうでしょうか？住まいに掛かる費用は、賃貸でも掛かってくるのです。生活費を捻出するために、今より小さい住宅、今より古い住宅、今より遠方の住宅に借りかえるということは想像がつくでしょうか？恐らく引越しを考える前に別の方法を考えるはずです。現在、住宅を購入する方でボーナス併用返済を選ばれる方は皆無に等しい状態です。右肩上がりの時期ではないだけに、シミュレーションも慎重になさっています。今から住宅を購入して、将来、その住宅ローンが重くのしかかっていると感じることがあったとしたら、今借家住まいで我慢をしていても、家賃を支払っていくのが困難な状態になるのと同じことなのではないでしょうか。

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国土交通省は６月18日、「平成20年度住宅市場動向調査」の結果を発表した。同調査は、07年４月から08年３月に「注文住宅」、「分譲住宅」、「中古住宅」を購入して入居済みの人、リフォームを実施した人が対象。それによると、「省エネ設備」として「二重サッシ」の整備率は、「注文住宅」で81.2％（直前の住宅では6.8％）、「分譲住宅」で53.2％（同5.8％）と大きく増加する一方、「中古住宅」で11.8％（同5.8％）、「リフォーム」で6.3％（同3.5％）と伸び悩む結果となった。「太陽光発電装置」の整備率では、どのタイプも10％以下であり、普及が進んでいないことが分かった。また、住宅ローンを有する世帯の年間支払額と世帯年収に占める返済比率では、「注文住宅」が128万円で21.8％、「分譲住宅」が140万円で22.0％、「中古住宅」が96万円で17.8％であることが分かった。

「Yahoo!不動産ニュースより」
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20090618-00000003-jsn-ind.html

この記事を読んで「？」が頭に浮かんできました。二重サッシってそんなに普及しているの？と。しかも、それが省エネ設備とされています。これはペアガラスサッシの間違いではないかと思いました。国交省のＨＰを見てみると、最初に「二重サッシ又は複層ガラスの窓」と書かれ、その後「二重サッシ」と表現されていました。これではユーザーは混同してしまいますよね。二重サッシとは文字通りサッシが２列重なって並んでいるものを言い、複層ガラスの窓とはサッシに入ったガラス部分のみが２枚のサッシのことを指し、ペアガラスサッシとも呼びます。最も大事なことは、省エネ設備として一般的に用いられるのは、複層ガラスのほうだということです。二重サッシも一重サッシに比べれば、断熱性能が高いことは間違いなのですが、二重サッシはどちらかと言えば、遮音性を高めるための設備で、省エネ設備としては過剰ということになります。

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