ゲッチャハウス！不動産リポート

独立行政法人住宅金融支援機構はこのほど、11月の「フラット35」適用金利を発表した。それによると、買取型で返済期間が21年以上の場合の金利幅は2.690％から3.640％（10月は2.640％から3.590％）で、最低金利は先月から0.05％上昇した。返済期間が20年以下の場合の金利幅は2.470％から3.420％（同2.450％から3.400％）で、最低金利は先月から0.02％上昇した。

「Yahoo!不動産ニュースより」
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20091104-00000002-jsn-ind.html

大手行が今月２日から固定型の住宅ローン金利を引き上げたのに続き、フラット35の適用金利も上昇しました。

-----------------------------------------------------------------
必ず見つかる地域の物件
〜ゲッチャハウス！〜
Get Your House ! http://www.getyourhouse.net

☆★☆不動産売却サポート☆★☆
◎仲介手数料が高いと思っている方
◎確実に売却したいと思っている方
◎早く売却したいと思っている方
一つでも当てはまる方は是非ご相談ください。
詳しくは下記「売却サポート」ページをご覧ください。
http://www.getyourhouse.net/sell.htm
-----------------------------------------------------------------

住宅ローン金利などに影響を与える長期金利が、じりじり上昇している。２７日の東京債券市場では、代表的指標の新発１０年物国債の流通利回りが前日比０．０１５％幅高い年１．４０５％を付けた。１．４％台は約２カ月半ぶり。長期金利は６日に１．２４０％に下げて以降、２７日まで横ばいの日を除くと１１営業日連続で上昇し、一度も下がっていない。毎年この時期は翌年度の予算編成への思惑から長期金利が動きやすくなるという季節要因があるものの、新政権の予算編成方針が不透明なため、外国人投資家を中心に財政問題への懸念が強まっているとの見方が出ている。

「asahi.com住まい より」
http://www.asahi.com/housing/news/TKY200910280007.html

中古マンション・土地などの取り引きが活発化してきたというニュースをお伝えしたばかりですが、ここで住宅ローン金利が上昇し、また消費マインドに影響がでなければ良いなと思います。


-----------------------------------------------------------------
必ず見つかる地域の物件
〜ゲッチャハウス！〜
Get Your House ! http://www.getyourhouse.net

☆★☆不動産売却サポート☆★☆
◎仲介手数料が高いと思っている方
◎確実に売却したいと思っている方
◎早く売却したいと思っている方
一つでも当てはまる方は是非ご相談ください。
詳しくは下記「売却サポート」ページをご覧ください。
http://www.getyourhouse.net/sell.htm
-----------------------------------------------------------------

三菱東京ＵＦＪ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行は30日、固定型の住宅ローン金利を引き上げると発表した。４行とも３年物を0.05％引き上げて3.35％、５年物を0.05％引き上げて3.65％にする。10年物はりそなが据え置いたが、ほかの３行は0.10％引き上げる。長期金利の上昇を反映させる。11月２日の新規融資分から適用する。

「NIKKEI NET 住宅サーチより」
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2009103010181p2

-----------------------------------------------------------------
必ず見つかる地域の物件
〜ゲッチャハウス！〜
Get Your House ! http://www.getyourhouse.net

☆★☆不動産売却サポート☆★☆
◎仲介手数料が高いと思っている方
◎確実に売却したいと思っている方
◎早く売却したいと思っている方
一つでも当てはまる方は是非ご相談ください。
詳しくは下記「売却サポート」ページをご覧ください。
http://www.getyourhouse.net/sell.htm
-----------------------------------------------------------------

■首都圏土地の成約件数が大幅に増加■

財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）はこのほど、09年７月から９月の「首都圏不動産流通市場の動向」を発表した。それによると、首都圏における09年７月から９月の土地（100平方メートルから200平方メートル）の成約件数は1,247件（前年同期比40.4％増加）で、７期連続の増加となった。増加率も40％を超え、すべての都県・地域で前年同期を上回っており、特に東京都区部は倍増する結果となった。中古マンションの成約数は7,427件（同7.9％増加）で、３期連続の増加。地域別でもすべての地域で増加となり、特に東京都区部や千葉県では２ケタの増加となっている。中古戸建住宅の成約件数は2,513件（同12.5％増加）で、３期連続の増加。特に東京都区部では、20％を超える増加となった。新築戸建住宅の成約件数は797件（同11.7％減少）で、３期ぶりに減少。東京都区部を除くすべての地域で減少する結果となった。

「Yahoo!不動産ニュースより」
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20091023-00000001-jsn-ind.html

■09年の首都圏分譲マンション供給戸数、25％減■

マンションコンサルのトータルブレイン（東京・港、久光龍彦社長）は2009年の首都圏の分譲マンション供給戸数が前年比25％減の３万3000戸程度にとどまるとの見通しをまとめた。経営再建や異業種からの参入で事業会社は増えてくるが、全般に物件販売を来年以降まで様子見するデベロッパーが多く、年内の供給拡大は難しいという。

「NIKKEI NET 住宅サーチより」
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2009101508924p2

首都圏の土地・中古マンション・中古戸建の成約件数が増加しました。その要因として、新築マンション・新築戸建の供給数が減少していることが考えられます。記事内では、種別で新築戸建の成約数だけが前年同月比で減少していることがわかりますが、これも成約率ではなく成約数であることから需要の問題だけでなく供給数が影響している可能性があります。


-----------------------------------------------------------------
必ず見つかる地域の物件
〜ゲッチャハウス！〜
Get Your House ! http://www.getyourhouse.net

☆★☆不動産売却サポート☆★☆
◎仲介手数料が高いと思っている方
◎確実に売却したいと思っている方
◎早く売却したいと思っている方
一つでも当てはまる方は是非ご相談ください。
詳しくは下記「売却サポート」ページをご覧ください。
http://www.getyourhouse.net/sell.htm
-----------------------------------------------------------------

東京カンテイはこのほど、９月の三大都市圏中古マンション（70平方メートル）価格の調査結果を発表した。価格データは、同社のデータベースに登録された中古マンションの「売り希望価格」を行政区単位に集計・算出し、70平方メートルに換算して表記したもの。それによると、首都圏の中古マンション価格は、2,794万円（前月比2.0％上昇）で、２カ月連続の上昇となった。１都３県のすべてで前月比上昇となったのは07年12月以来で、同社は「首都圏全域で中古マンション価格が急落状況から脱したことを物語っている」としている。

「Yahoo!不動産ニュースより」
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20091022-00000001-jsn-ind.html

新築マンションの発売戸数が約２年間減少し続けてきたことを考えると、そろそろ記事のように、中古マンションの価格に何らかの影響が出てきてもよい頃だと思っていました。このまま上昇を続けるかどうかは、様子を見なければわからない状態ですが、とりあえず、底は打ったと見てもよいのではないでしょうか。

-----------------------------------------------------------------
必ず見つかる地域の物件
〜ゲッチャハウス！〜
Get Your House ! http://www.getyourhouse.net

☆★☆不動産売却サポート☆★☆
◎仲介手数料が高いと思っている方
◎確実に売却したいと思っている方
◎早く売却したいと思っている方
一つでも当てはまる方は是非ご相談ください。
詳しくは下記「売却サポート」ページをご覧ください。
http://www.getyourhouse.net/sell.htm
-----------------------------------------------------------------

不動産マーケティングのアトラクターズ・ラボの調査によると、マンションの購入検討者は「竣工前の物件」を希望する割合が高いことが分かった。ただ、実際の市場には竣工前物件は３割弱しかなく、消費者の意向とは逆のマーケットが形成されている状況だ。同社のインターネットサイト「住まいサーフィン」会員に対し、直近３カ月間に新築マンションの販売センターを訪れたことのある人を対象にアンケート調査した。有効回答数は173件。購入したい物件が１件以上あった人（117人）を対象に、「最も購入したいと思った物件」の竣工時期を確認すると、「竣工前の物件」と答えた割合は66.7％に上った。一方で、09年８月時点に首都圏で販売中物件の竣工時期を調べると、73.7％が竣工済みで竣工前は26.3％に留まる結果となった。なお、「購入したい物件がなかった」と答えた割合は32.4％に上り、08年４月の調査開始以来７回目で、初めて３割を超えた。

「Yahoo!不動産ニュースより」
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20091019-00000001-jsn-ind.html

この調査報告は表現方法が微妙ですね。「竣工前物件を希望する」という表現からは、あたかも、購入を検討するにあたって、竣工前物件であるか竣工後物件であるかが選択の条件のように受け取れますが、果してそうなのでしょうか？バブル期以前から不動産業界では竣工前販売、いわゆる青田売りが主流でした。それは売主として早期の資金回収が可能となるからです。それが現在のように完成後販売が中心になってきたのは、売手市場から買手市場になり、多くの売主がユーザーの不安が少ない完成後販売にシフトしたからです。購入する側も、完成したものを自身の目で確かめて検討できる現在主流の完成後販売には異論がないことと思います。ですから、今回の調査結果でも、アンケート回答者は竣工前物件を購入したかったのではなく、現在販売中の完成物件は魅力に乏しく、依然として売れ残り物件が多く含まれており、結果として購入したいと思った物件が竣工前物件だった人が多かったということなのではないでしょうか。

-----------------------------------------------------------------
必ず見つかる地域の物件
〜ゲッチャハウス！〜
Get Your House ! http://www.getyourhouse.net

☆★☆不動産売却サポート☆★☆
◎仲介手数料が高いと思っている方
◎確実に売却したいと思っている方
◎早く売却したいと思っている方
一つでも当てはまる方は是非ご相談ください。
詳しくは下記「売却サポート」ページをご覧ください。
http://www.getyourhouse.net/sell.htm
-----------------------------------------------------------------

住友林業はこのほど、「木材や木造住宅に関するアンケート調査」の結果を発表した。それによると、「木造住宅に対するイメージ」は、「日本の風土に合っていて、住みやすい」が79.5％（昨年調査時は61.4％）、「温もり、あたたかみを感じる」が71.7％（同64.7％）、「落ち着く・癒される」が68.5％（同57.7％）となり、良好なイメージを持つ人が昨年より増加する結果となった。また、「耐震性について心配」は28.6％（同41.9％）、「耐火性について心配」は42.1％（同52.7％）となり、不安要素についてはいずれも昨年の調査結果を下回った。同調査は20歳以上の男女を対象に、インターネットで調査を実施。有効回答数は1,030人。

「Yahoo!不動産ニュースより」
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20091016-00000002-jsn-ind.html

なぜ昨年より今年の方が、木造住宅に対するイメージが向上したのかわかりませんが、国土面積の７割近くを森林が占める日本では木に対する愛着が深いと思います。歴史的な建造物を見ても、石造りのものが多い西欧に対し、日本では寺社仏閣・城など木造建築です。作り上げていく過程においても、積み上げていく石造りに対し、柱を立てて、まず屋根を架ける工法が気候の変化が激しく、雨の多い日本には適しているように思います。

-----------------------------------------------------------------
必ず見つかる地域の物件
〜ゲッチャハウス！〜
Get Your House ! http://www.getyourhouse.net

☆★☆不動産売却サポート☆★☆
◎仲介手数料が高いと思っている方
◎確実に売却したいと思っている方
◎早く売却したいと思っている方
一つでも当てはまる方は是非ご相談ください。
詳しくは下記「売却サポート」ページをご覧ください。
http://www.getyourhouse.net/sell.htm
-----------------------------------------------------------------

前原誠司国土交通相は、建築基準法の改正案を来年の通常国会に提出する方針を固めた。建築審査を簡素にする一方、違反したときの罰則を強める方向だ。建築基準法は、耐震偽装事件を受けた０６年の改正で審査体制を強化。それが、住宅着工の落ち込みを招いたとの指摘も受けていた。前原氏はすでに、通常国会を目指して改正法案作りに着手するよう国交省住宅局に指示した。改正の方針として建築確認日数の短縮▽提出資料の簡素化▽違反時の厳罰化の三つを示したという。住宅局は、住宅・建築業界や消費者などの声を聞き、法案作成を進める。

「asahi.com住まい より」
http://www.asahi.com/housing/news/TKY200910110303.html

０６年の審査体制強化により、一気に建築確認取得数が減り、当然、建築着工数も減少しました。その後、一時的に増加に転じましたが本格回復しないまま、経済不況に陥り現在に至っています。ディベロッパーとしては、用地仕入れから販売までの期間が長期化すると、市場動向が読みにくくなり仕入れに対し慎重になります。逆に短縮されれば、動向を読みやすく仕入れも積極的にできることから、市場が活性化されます。安全性が保たれなくてはならないのは当然のことですが、今の審査・チェック体制は過剰に思えてなりません。今、私の手元に木造三階建一戸建て住宅の建築確認一式書類がありますが、Ａ４版で厚さが２ｃｍを超えています。内容は構造計算ソフトが作成した書類と思われますが、プリントアウトして提出しているということは、審査をする側はこれを人の目でチェックしているということでしょうか？？？


-----------------------------------------------------------------
必ず見つかる地域の物件
〜ゲッチャハウス！〜
Get Your House ! http://www.getyourhouse.net

☆★☆不動産売却サポート☆★☆
◎仲介手数料が高いと思っている方
◎確実に売却したいと思っている方
◎早く売却したいと思っている方
一つでも当てはまる方は是非ご相談ください。
詳しくは下記「売却サポート」ページをご覧ください。
http://www.getyourhouse.net/sell.htm
-----------------------------------------------------------------

不動産経済研究所の調査によると、９月の首都圏マンション市場における初月契約率は73.9％で、前年比13.8ポイント上昇した。これで、今年度に入ってから70％の好調ラインを突破したのは４カ月目となり、「売れ行きは回復基調にある」（不動産経済研究所）ととらえている。一方、供給は依然として低調だ。９月の供給は3,063戸で25カ月ぶりに前年を上回ったが、前年が特別少ないボリュームだったことによるもの。これまでの6,000戸から8,000戸ベースに比べると低い数字。「着工戸数の状況を見れば、反転し増加基調になる状況ではない」（同研究所）としている。10月の供給も、前年を240戸程度下回る4,000戸前後の予想だ。供給が回復しない最大の要因は、依然として中堅・中小ディベロッパーの落ち込みが続いているからだ。金融機関からの融資が付かないため、需要は回復傾向にあるなか供給しようにもできない状況にある。一方、大手不動産会社の供給は順調だという。大手の積極的な供給エリアである都区部の供給が、この上半期に前年を10.2％上回った（7,572戸）。その他のエリアは、すべて前年を下回っている。ただ、「大手は売れ行きが良いからといって、エリアや戸数を急に拡大することはない」ため、全体的な供給増につながるとは考えにくいという。「マンション市場回復」と呼べる「需要と供給、両方の回復」には、中堅・中小の動向がカギとなる。「時間はまだ掛かりそうだ」としている。

「Yahoo!不動産ニュースより」
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20091014-00000001-jsn-ind.html

こちらでも以前お伝えしましたが、億ションが即日完売した例でもわかるように新築マンションの売れ行きが悪いわけではありません。しかし、この物件も売主は大手でした。記事内にもあるように、現在は中堅・中小ディベロッパーが資金難などからなかなか物件を供給できない状況にあります。このような中堅・中小ディベロッパーが中・低価格帯の物件を中心に供給してきたことから、本当の売れ筋物件が供給されるようになるには中堅・中小ディベロッパーが元気を取り戻してからということになりそうです。今の経済状況からすると急激な供給増加は、また価格の下落に繋がりかねませんのでこうした状況も考えようによっては良いのかもしれません。

<<参考記事>>
新宿の億ション即日完売　立地の希少性、不況でも魅力
http://getyourhouse.seesaa.net/article/128070741.html

-----------------------------------------------------------------
必ず見つかる地域の物件
〜ゲッチャハウス！〜
Get Your House ! http://www.getyourhouse.net

☆★☆不動産売却サポート☆★☆
◎仲介手数料が高いと思っている方
◎確実に売却したいと思っている方
◎早く売却したいと思っている方
一つでも当てはまる方は是非ご相談ください。
詳しくは下記「売却サポート」ページをご覧ください。
http://www.getyourhouse.net/sell.htm
-----------------------------------------------------------------

分譲マンションに居住していた神奈川県平塚市の女性（４８）が、シックハウス症候群で健康被害を受け転居せざるを得なくなったとして、販売会社＝民事再生手続き中＝に約８７９０万円の支払いを求めた訴訟で、東京地裁（酒井良介裁判官）は１日、同社の過失を認め、女性が約３６６２万円の債権を持つと確定する判決を言い渡した。判決によると、女性は００年７月〜０２年１２月、横浜市のマンション分譲中堅・ダイア建設が販売した同市内のマンションに居住していた。入居直後から頭痛や味覚異常などが出て、０２年６月に化学物質過敏症、転居後の０５年５月にシックハウス症候群の疑いがあると診断された。酒井裁判官は、同社が国の指針値に適合する建材を使用せず、シックハウス症候群の原因物質とされるホルムアルデヒドを放散する恐れがある建材を使ったことや、そのリスクを女性に説明しなかったと指摘。「マンション完成後も室内濃度を測定するなどの適切な措置をとらなかった」として同社の過失を認め、治療費やマンション購入代金の一部、転居費用などの支払い義務があると判断した。原告女性の代理人弁護士によると、シックハウスをめぐる訴訟で損害賠償が認められるのは珍しいという。女性は「この訴訟には同じ患者の思いが込められている。勝訴判決が出ても、患者の苦しみは続いている」と訴えた。

「asahi.com住まい より」
http://www.asahi.com/housing/news/TKY200910010389.html

業界内では「販売会社」というと主に(販売を専門に行う)仲介会社を指しますので、この記事の表現には少々違和感を感じました。しかし、ネット上で検索する限り販売会社と表記している記事が多いので、恐らく裁判の中でも被告を販売会社と呼んでいるのではないでしょうか。私の知る限り同社は販売専門会社ではなくマンション分譲会社(＝事業主)ですので、裁判では売主の責任を認めたということになります。平成１５年７月１日にシックハウス対策に係る法令等が施行され、使用建材の基準や換気設備の設置が明確化されました。これにより、シックハウスの被害は大幅に減ったものと思われますが、それ以前のこととはいえ、売主である以上「知りませんでした」では済まされないということです。先日、ある土地の引き渡しに立ち会った際、買主側として立ち会った某大手ハウスメーカーのベテラン営業マンが、私の名刺の気密測定技術者の表記に「こんな資格があるんですね？」と言われたのには驚きました。気密測定の詳細を知らないことは構いませんが、自分たちが作っている住宅の気密性能や必要換気回数などについて、どのくらい関心を持ったことがあるのだろうかと心配になりました。

-----------------------------------------------------------------
必ず見つかる地域の物件
〜ゲッチャハウス！〜
Get Your House ! http://www.getyourhouse.net

☆★☆不動産売却サポート☆★☆
◎仲介手数料が高いと思っている方
◎確実に売却したいと思っている方
◎早く売却したいと思っている方
一つでも当てはまる方は是非ご相談ください。
詳しくは下記「売却サポート」ページをご覧ください。
http://www.getyourhouse.net/sell.htm
-----------------------------------------------------------------